中古マンション購入の初期費用｜相場やローン注意点を解説【前編】

中古マンションを購入する際は、物件価格に加えて初期費用の把握が欠かせません。初期費用には税金、登記費用、住宅ローン関連費用などが含まれ、購入条件によって金額は大きく変わります。そこで本記事では、中古マンション購入時に必要となる初期費用の相場や内訳、注意点について分かりやすく解説します。

中古マンション購入の初期費用｜相場を解説

中古マンション購入時の初期費用（諸費用）の相場は、「物件価格の6〜10％」が一般的とされています。例えば3,000万円の物件の場合、180万〜300万円が目安です。

ただし中古マンションでは、物件の条件や住宅ローンの組み方によって初期費用に幅が出やすいため注意が必要です。次項では、初期費用を構成する各項目について詳しく解説していきます。

なお本記事では「初期費用（諸費用）」とは、物件価格とは別に発生する費用を指します。ただし購入時には、頭金や手付金など購入代金の一部として準備する自己資金も必要になるため、あわせて解説します。

中古マンションの初期費用とは別に準備する費用

ここでは中古マンションの初期費用のうち「購入代金の一部」についてご紹介します。

頭金

頭金とは住宅ローンを利用する際に物件価格の一部を自己資金で支払う費用で、一般的な目安は物件価格の10〜20%です。必須ではありませんが、頭金を多く用意するほど借入額が減り、毎月の返済負担や総返済額を抑えやすくなります。また金融機関によっては、頭金の割合が金利や審査条件に影響する場合もあります。

手付金

手付金とは売買契約時に売主へ支払う費用で、契約成立の証としての役割を持ちます。中古マンションでは物件価格の5〜10％程度が相場で、購入代金の一部として最終的に充当されます。ただし買主都合で契約を解除する場合、一般的に手付金は返還されないため注意が必要です。

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産会社を通じて中古マンションを購入する際に支払う成功報酬型の費用です。下記の通り、物件価格に応じて上限が定められています。

200万円以下の部分：物件価格×5.5%
200万円超～400万円以下の部分：物件価格×4.4%
400万円を超える部分：物件価格×3.3%

例えば「物件価格1,000万円（税別）」の場合、「200×5.5%+200×4.4%+(1,000-400)×3.3%=上限39.6万円（税込）」となります。

【参考】国土交通省｜＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ「売買取引の仲介手数料の上限額」

中古マンションの初期費用内訳①税金

印紙税

印紙税とは不動産売買契約書などの課税文書を作成する際に課せられる税金で、契約金額によって税額が定められています（例：物件価格が1,000万円超～5,000万円以下の場合は2万円）。中古マンション購入では、売買契約書に印紙を貼付して納付します。税額は契約金額によって異なり、軽減措置が適用される場合もあります。

【参考】国税庁｜No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで

固定資産税・都市計画税（精算金）

固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点の所有者に課される税金です。中古マンション購入時には、引渡し日を基準に売主と日割りで精算するのが一般的です。固定資産税は物件の評価額を基に算出されるため、金額は物件や引渡し時期によって異なります。

【参考】東京都主税局｜固定資産税・都市計画税（土地・家屋）

中古マンションの初期費用内訳②登記・法務関連費用

ここでは中古マンションの初期費用のうち「登記・法務関連費用」についてご紹介します。

所有権移転登記費用

所有権移転登記費用は、中古マンションの所有者が売主から買主へ変わったことを法務局に登録するための費用です。これにより、第三者に対して正式な所有者であることを証明できます。

費用は、物件の評価額や条件によって異なるため注意しましょう。また、別途司法書士報酬も必要です。

【参考】法務局｜不動産登記申請手続

抵当権設定登記費用

抵当権設定登記費用とは、住宅ローンを利用して中古マンションを購入する際に必要となる費用です。金融機関が物件に抵当権を設定するための登記で、ローンを返済できなくなった場合に備える目的があります。費用（納付額・税額）は借入金額に応じて決まります。別途司法書士報酬も必要です。

※本記事は2026年2月時点の法令に基づき作成しています。税制や法律の内容は改正される場合があるため、実際のお取引や税務申告にあたっては、税理士や司法書士等の専門家にご相談ください。